Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava l’abitazione principale prima dei 36 anni poteva godere di agevolazioni fiscali dedicate, chiamate comunemente “bonus under 36”. Si trattava di esenzioni da imposte catastali, ipotecarie e di registro, credito d’imposta sull’IVA in caso di acquisto da impresa costruttrice e altre misure che rendevano più accessibile comprare casa per i giovani. Oggi queste concessioni non sono state prorogate dal legislatore, pertanto parlare di “bonus casa under 36” come se fosse un supporto fiscale diretto non è più corretto. Rimane però un’importante misura che può facilitare l’accesso al credito: la garanzia statale sui mutui tramite il Fondo gestito da Consap.
La scelta di investire presto, anche in giovane età, in un’abitazione da acquistare, costruire o ristrutturare diventa allora ancor più significativa. Se le agevolazioni specifiche per gli under 36 non esistono più, rimane infatti vivo il principio che acquistare casa oggi è un investimento per il presente e per il futuro. Dopo tutto, disporre di un immobile di proprietà è una certezza di stabilità, una base solida da cui costruire il proprio percorso.
Con la cancellazione delle agevolazioni fiscali under 36, il supporto principale per i giovani acquirenti è ora la garanzia statale sul mutuo prima casa, attiva fino al 31 dicembre 2027. Questa garanzia — prevista per chi ha un’età inferiore ai 36 anni e un ISEE massimo di 40.000 euro — copre fino all’80 % del capitale del mutuo per finanziamenti di importi massimi di 250mila euro.
In pratica, la banca che concede il mutuo ha una sorta di tutela statale: se il mutuatario non dovesse onorare il prestito, lo Stato risponde per la porzione garantita, naturalmente a determinate condizioni. Si tratta di una misura volta a favorire gli investimenti immobiliari da parte dei giovani, che spesso non riescono ad accedere a questo mercato in quanto non dispongono di garanzie abbastanza solide verso l’istituto di credito.
Attenzione però: la garanzia non assicura che la banca accetti il finanziamento: l’istituto continuerà a valutare il merito creditizio del richiedente. Non è dunque una sorta promessa automatica, ma uno strumento che rafforza la credibilità del giovane acquirente agli occhi degli istituti di credito.
Per poter accedere a questa garanzia è necessario soddisfare una serie di condizioni. Innanzitutto serve avere meno di 36 anni nell’anno in cui si stipula l’atto di compravendita, oppure almeno uno dei compratori in caso di acquisto congiunto deve avere questo requisito. È richiesto un ISEE non superiore a 40.000 euro. L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale – o, come si suol dire, prima casa - e non rientrare nelle categorie di lusso (ad esempio A/1, A/8, A/9) e chi acquista non deve già essere proprietario di altri immobili abitativi in Italia, salvo alcune eccezioni. Inoltre è previsto l’obbligo di trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro diciotto mesi dal rogito, se non già residente.
Il Fondo Consap opera solo su mutui erogati da banche o istituti finanziari aderenti al Fondo stesso e non è possibile richiedere la garanzia direttamente allo Stato. Infine, la garanzia attualmente è valida per operazioni fino al 31 dicembre 2027, quindi va considerata in una finestra temporale ben definita.
Il fatto che le agevolazioni sotto forma di “bonus casa under 36” non siano più attive non significa che l’orizzonte immobiliare per i giovani sia spento. Al contrario, utilizzare la garanzia mutui può permettere di fare un passo importante prima, con minori vincoli finanziari iniziali. Acquistare una casa anche in giovane età significa iniziare a costruire un patrimonio personale che, nel corso del tempo, diventa un presidio di sicurezza.
Molti giovani o famiglie possono in questo modo pensare ad immobili da acquistare già pronti, ma anche da ristrutturare o da adattare: con la giusta pianificazione e con l’accesso al mutuo garantito, è possibile acquistare case nuove o già ristrutturate, ma anche immobili sui quali intervenire per migliorare l’efficienza energetica, adeguare gli spazi alle proprie esigenze o ottenere incrementi di valore.
Inoltre l’immobile di proprietà permette di evitare l’incertezza dell’affitto, di verificare nel tempo le potenzialità del mercato e di beneficiare di eventuali rivalutazioni, specialmente se vengono eseguiti lavori mirati agli impianti e all’efficienza o se vengono acquistate case ad alta efficienza energetica.
Fino allo scorso anno si parlava di “bonus casa under 36” con un significato molto concreto: si trattava di agevolazioni fiscali dirette, che riducevano in modo importante i costi dell’acquisto per i giovani. Queste misure hanno cessato il loro effetto a partire dal 2025, salvo casi transitori in cui un contratto preliminare fosse già stato registrato entro il 31 dicembre 2024.
Oggi la vecchia agevolazione fiscale non è più disponibile. Tuttavia, le agevolazioni generali per l’abitazione principale (come l’imposta di registro agevolata quando si acquista da privato, imposte ipotecarie e catastali fisse, IVA agevolata per acquisti da costruttore) restano valide per tutti, indipendentemente dall’età. La novità più importante è che per i giovani l’elemento che oggi può fare la differenza è la garanzia mutui, anche in assenza uno sconto fiscale.
Quindi quando qualcuno cerca bonus casa under 36 oggi, ciò che trova non è più un incentivo fiscale diretto, ma uno strumento che facilita l’accesso al mutuo. Vale la pena diffondere chiarezza perché molte informazioni online continuano a riferirsi al passato e possono fuorviare chi sta valutando l’acquisto ora.